板块掘金·价值投资系列：地产股攻略

　　序／1
　　像买房子一样买股／1
　　前言／1
　　致散户朋友的十八封短信／1
　　什么样的地产上市公司不容易死掉／6
　　多根擎天柱才能创造长线地产牛股／9
　　按部就班地寻找地产牛股／12
　　充分利用地产股活跃的股性／15
　　地产股具有相当不错的投资回报率／18
　　第一章 熟悉地产股的“脾性”／1
　　第一节 透过万科来认识地产股／3
　　小S梦里的万科／3
　　由小S投资万科引发的思考／7
　　万科的成长模式颇具地产行业特色／10
　　想象万科未来十年／12
　　第二节 三大特性：类金融性、强政策性和强周期性／16
　　第一特性：类金融性／16
　　第二特性：强政策性／19
　　第三特性：强周期性／21
　　第三节 四种赢利模式：住宅、商业、旅游和工业／24
　　第一种赢利模式：住宅开发运营／24
　　第二种赢利模式：商业地产开发运营／28
　　第三种赢利模式：旅游地产开发运营／34
　　第四种赢利模式：工业地产开发运营／37
　　第四节 三大机会：暴跌、人口红利与城市化／39
　　第一大机会：地产股暴跌出来的机会／39
　　第二大机会：人口红利和人多地少形成的住房需求／41
　　第三大机会：城市化进程形成的需求／42
　　第二章 评估地产股资产健康状况／45
　　第一节 学会看地产股的三大财务报表／47
　　利润表就是地产商的“心电图”／47
　　现金流量表就是地产商的“血液”／51
　　资产负债表就是地产商的“身体骨架”／56
　　第二节 掌握地产股的资产周转状况／63
　　高存货并不总是一件坏事／63
　　存货周转率一般是越高越好／75
　　用资产周转率衡量地产商的运营效率／77
　　第三节 评估地产股的资产抗风险能力／78
　　利息保障倍数是探测风险程度的好工具／79
　　以营运资金判断开发商有没有过日子的钱／82
　　通过净负债率评估地产商营运杠杆的高低／83
　　应用短期风险头寸评估地产商的抗风险能力／86
　　第三章 评估地产股赢利能力／91
　　第一节 运用多个指标评估地产股赢利能力，93
　　赢利能力强的地产股通常有较高的毛利率／93
　　赢利能力强的地产股通常有较高的净资产收益率／95
　　赢利能力强的地产股通常有较高的投入资本收益率／97
　　赢利能力强的地产股通常有较高的经济增加值／100
　　第二节 运用多个指标评估地产股的赢利质量／104
　　用每股经营性现金流为地产商“量血压”／104
　　不要忘记算一算地产商的收益现金比／106
　　找到那些有很多未分配利润的地产股／107
　　理性对待公允价值波动对地产股利润的影响／109
　　第四章 评估地产股成长性／111
　　第一节 多角度看待地产股的资产成长性／113
　　最佳视角：分析土地储备存续比／113
　　商业地产视角：分析持有型物业面积／116
　　股东权益视角：分析净资产增长／118
　　杠杆驱动：总资产推动成长之道／119
　　第二节 成长性通常应当表现为收益的增长／121
　　营业收入增长：能够比较真实地反映成长性／121
　　净利润增长：未必是成长性高质量的反映／123
　　每股收益增长：没变化时并不代表没有成长／125
　　每股经营性现金流增长：负数也并不总是可怕的／126
　　第三节 最真实的成长性：销售的增长／128
　　实际销售面积增长：很难作假／128
　　预售实现的预收账款增长：可调节却难作假／129
　　第五章 对地产股进行合理估值／131
　　第一节 多维度定性分析：估值必做工作／133
　　别忘记掂量一下地产商的“拿地能力”／133
　　有明显竞争优势的地产商更有投资价值／135
　　拥有值得信赖的管理层是一笔巨大的财富／138
　　强大的品牌会产生极大的溢价／141
　　关注大股东的经济实力，并做股权结构分析／144
　　长期不分红不送股的地产股通常不会是牛股／149
　　尽可能了解地产商的长期股权投资项目／150
　　认真思考地产商的战略规划／154
　　第二节 多角度定量分析：估值的数学智慧／156
　　市销率：最原始最简单最真实的估值方法／156
　　市净率：基于资产账面价值角度的估值方法／160
　　净资产价值：一度被奉为地产股的主流估值方法／164
　　市盈率：很简单但很容易出错的大众化估值方法／166
　　企业价值倍数：专注于主营业务赢利能力的估值方法／169
　　市盈率与增长率对比：可用来衡量高速成长的地产股／173
　　自由现金流折现：难应用却普遍有效的唯一正确的估值方法／177
　　第六章 典型地产股基本面分析／185
　　第一节 住宅类典型地产股分析／187
　　保利地产：高速扩张的后起之秀／187
　　万科：老牌的稳健成长的住宅开发商／197
　　招商地产：具有特殊业务架构的地产巨头／202
　　金地集团：住宅开发专业性与万科比肩的地产巨头／207
　　保利、万科、招商、金地共同的特点：股本高速扩张／211
　　第二节 商业地产类典型地产股分析／213
　　小商品城：地位独一无二现金流充沛／213
　　金融街：具有“护城河”特征的商业地产股／220
　　陆家嘴：具有得天独厚区域优势的商业地产股／231
　　中航地产：成长空间值得期待的小商业地产股／239
　　第三节 旅游地产类典型地产股分析／249
　　华侨城：品牌强大，连锁经营／249
　　九龙山：纺织企业“华丽转身”为旅游地产商／256
　　第四节 工业园区类典型地产股分析／263
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　　后续：杂谈价值投资

　　李石养，多年来从事房地产编辑工作，因此结缘于地产股。由此发现，深入一个自己最熟悉的行业对于投资成功是非常重要的。 
　　    我确信彼得·林奇大师所说的个人投资者可以超越机构投资者的观点——主要原因在于个人投资者不会受到诸多条条框框的约束，并且相对于机构投资者而言，其用于股票投资的资金量非常少，可以快速建仓和清仓，回报率高于机构投资者是不足为奇的。 
　　    我的投资理念：以善念为根基，估值为核心。 
　　    我的选股策略：先选行业，再选行业里的优秀企业。 
　　    我的买卖策略：以内在价值为判断依据，低估时买，高估时卖。

　　《板块掘金·价值投资系列：地产股攻略》基于价值投资理念，针对并同绕房地产这个特定行业，从赢利模式、资产健康状况、赢利能力、成长能力和企业价值定性定量评估等多个层面，系统分析了作为A股权重板块的地产股。《板块掘金·价值投资系列：地产股攻略》面向广大散户投资者，写作力求通俗易懂，围绕特定的个股案例从易到难进行分析，并且将价值投资的理念贯穿于每个分析细节中。
　　通过阅读《板块掘金·价值投资系列：地产股攻略》，广大散户既可以全面掌握地产股的分析方法，也可以更具体地掌握股票价值投资的分析方法。