房价必跌？！

　　第一章 高房价：谁受益？谁受损？
　　高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不是高房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者的盛宴！
　　一 资金流-博弈
　　二 供求非房价主因
　　三 高房价受益者：地方政府
　　四 房价上涨受益者：开发商及投机者
　　五 高房价受损者：无房者、房奴、投机最后接盘者
　　第二章 地王！地王！
　　地王！地王！又见地王！开发商义无反顾地高价拿地，为什么不担心成本呢？原来他们可以……更有甚者莫过于央企！
　　一 土地市场乱象：囤地、修改规划、低保证金损失退地
　　二 2007年各大城市地王
　　三 2009年地王再现
　　四 2009年地王再现
　　五 2009年央企地王
　　第三章 中国式房价
　　上涨，狂涨，回调，疯涨1 2007～2009年，演绎了惊心动魄、波澜壮阔的中国式房价。
　　一 2007年上半年：房价上涨
　　二 2007年下半年：房价狂涨后滞涨
　　三 2008年上半年：成交低迷
　　四 2008年下半年：房价下跌
　　五 2009年：房价飙涨
　　第四章 香港房地产周期
　　房价可以跌！1997～2000年，比中国内地土地更稀缺、需求更刚性的香港，房价下跌了50％，误判房价趋势的当时最大地产商香港置业因此衰落。误判房价趋势的演艺界明星因此破产。
　　一 1946-2003年香港房地产的五个周期
　　二 1997年房价泡沫分析
　　三 地产商香港置地衰落记
　　四 明星钟镇涛因1997年地产泡沫破产
　　第五章 日本房地产泡沫及经济大萧条
　　有没有大幅下跌后再也没有涨回去的房价？1990年日本房价、地价到达高位后，迅速下跌，房价跌幅达到80％，地价跌幅达到75％。20年后的今天，日本很多地区的房价只有高位时的40％～50％。我们的疑问是，人多地狭的日本，其“刚性需求”哪里去了呢？
　　一 日本房地产泡沫
　　二 房地产泡沫原因
　　三 泡沫破灭时期经济及对策
　　四 经济持续大萧条原因分析
　　第六章 美国1997-2009年房地产周期及次贷危机
　　年迈的格林斯潘又被美国国会要求出来为次贷危机作证了!次贷危机引致了1929年“大萧条”以来最严重的全球性金融危机，其实质不过是在房地产周期作用下的房价下跌而已。有专家指出，此次房价调整的底部应该是1997年时的房价，即“从哪里来，还到哪里去”。
　　一 美国百年房地产周期概述
　　二 1997～2009年美国房地产大周期
　　三 美国房地产泡沫与抵押贷款金融体制
　　四 美国次贷金融危机及原因
　　第七章 投机泡沫与房地产周期
　　是谁推动了泡沫?是谁放大了泡沫?又是谁刺破了泡沫?是泡沫，终究要破灭的，这是房地产周期的铁律。于是，日本房地产泡沫破灭了，美国房
　　地产泡沫也破灭了。中国呢?
　　一 投机泡沫
　　二 明斯基经济泡沫模型
　　三 索罗斯：反身性原理
　　四 罗伯特·希勒：泡沫放大机制
　　五 美国房地产泡沫
　　六 日本房地产泡沫
　　七 房地产大周期
　　八 哈里森房地产周期模型
　　第八章 房价必跌
　　房价收入比、房价租金比这两个国际上用来衡量房价高低的指标，在高得离谱的中国房价面前，被认为“不符合中国国情”。正在进行的城市化被认为将推动中国房价“长期”上涨。但是，“不符合中国国情”≠房价将永远“无限”上涨，城市化≠高房价，未来三年，中国房价将毅然决然地进入下跌周期，其下跌幅度之大，将是许多“预言家”始料未及的。
　　一 房地产体制不可持续
　　二 房价暴涨暴跌原因解析
　　三 可怕的房价泡沫
　　四 高得离谱的房价
　　五 城市化≠高房价
　　六 中国房价进入下跌周期
　　第九章 房地产调控政策解析
　　如何调控暴涨的中国式房价?亿万股民所关心的导致股市暴涨暴跌的物业税政策其实是无效的，多建中小套型住房、加息也是无效的调控政策。我们正在实施的大幅提高第二套房首付比例及房贷利率、提高第一套房首付比例及房贷利率、加大政府保障性住房建设等才是有效的调控政策。
　　一 物业税无效
　　二 多建中小套型住房无效
　　三 加息无效，
　　四 大幅提高第二套房首付比例及房贷利率
　　五 提高第一套房首付比例及房贷利率
　　六 公布地方政府土地收支
　　七 清理开发商所囤土地
　　八 加大政府保障性住房建设
　　九 房价下跌时慎用货币政策及财政政策
　　附录 房价数据．
　　一 全国2004～2009年房价
　　二 北京2004—2009年房价
　　三 上海2004—2009年房价
　　四 重庆2004—2009年房价
　　五 天津2004～2009年房价
　　六 广州2007—2009年房价
　　七 深圳2007—2009年房价
　　八 杭州2007～2009年房价
　　九 武汉2007～2009年房价
　　十 厦门2007～2009年房价
　　附表1 全国、北京、上海、天津、重庆2004～2009年住宅成交数据
　　附表2 深圳、广州、杭州、厦门、武汉2007—2009年住宅成交数据
　　写在后面的话

　　朱贵明，中国人民大学毕业，房地产业资深人士，具有多年房地产行业经营管理和投融资从业经历，深谙房地产业资本市场运作方式。热爱读书，喜欢研究经济周期问题，并应用于实践。

　　房价真的会下跌吗？会下跌多少幅度？会跌几年？本书均给予明确分析及回答。2007年、2009年房价为何飙涨？2007-2009年房价为何暴涨暴跌？房地产调控政策到底还有哪些有效措施？物业税、房产税等调控政策真的有效吗？本书均给予详细分析及确切回答。
　　本书通过香港房地产周期、日本房地产泡沫（1985-2003年日本房地产周期）、美国房地产周期（1997-2009年美国房地产周期）等历史实践案例，再结合投机泡沫及房地产周期理论，说明房地产行业存在显著的大循环周期。
　　通过中国房地产运行规则及历史回顾，本书明确指出，未来几年一线城市将进入房价下跌周期。
　　相比2009年12月，中国一线城市绝大部分区域房价跌幅至少在20%以上，部分区域跌幅会在40%-50%，甚至超过50%，下跌时间会持续至少2年以上。