2006年上海房地产业年度报告：上海房地产业的理论透视与实征研究

　　0 引言
　　0.1 问题的由来
　　0.2 本项研究的基本思路与内容
　　1 2O05年上海房地产业的回顾与评价
　　1.1 2005年上海房地产业的宏观调控
　　1.1.1 2005年房地产业主要的全国性调控政策
　　1.1.2 2005年上海市政府为调控房地产业所作的努力
　　1.2 2005年上海房地产业的发展及特点
　　1.2.1 2005年上海房地产业的发展概述
　　1.2.2 2005年上海房地产市场的若干特点
　　1.3 2005年房地产业与上海经济的相互影响
　　1.3.1 上海房地产业所面临的宏观经济形势
　　1.3.2 2005年房地产业经济负增长对上海经济的影响
　　2 房地产业的基本性质与特征
　　2.1 房地产的基本特性
　　2.1.1 房地产的位置固定性与异质性
　　2.1.2 房地产的长生命周期与高资本价值
　　2.1.3 房地产的投资与消费功能及外部性
　　2.2 国民经济中的房地产业
　　2.2.1 产业分类中的房地产业及其构成
　　2.2.2 作为基础部门的房地产业
　　2.2.3 房地产业内部主要细分市场
　　2.3 房地产业的若干特性
　　2.3.1 房地产市场的空间分割与区域性
　　2.3.2 房地产业的政策依赖性
　　2.3.3 中国房地产业的过渡性
　　3 房地产业对推动经济增长的贡献：理论与方法
　　3.1 房地产业对国民经济的直接贡献：理论与分析方法
　　3.1.1 房地产业对国民经济的直接贡献：贡献率方法
　　3.1.2 国民经济核算方法
　　3.1.3 房地产业的税收贡献
　　3.2 房地产业对经济增长的间接贡献：产业关联效应
　　3.2.1 房地产业的产业关联效应
　　3.2.2 前向关联度与后向关联度分析方法
　　3.2.3 影响力与感应度系数分析方法
　　3.3 房地产业的就业效应
　　3.3.1 房地产业的就业效应：理论与方法
　　3.3.2 房地产业的就业效应：若干观察
　　4 上海房地产业经济的高速增长：表象与特征
　　4.1 20世纪90年代以来上海房地产业的经济增长与支柱地位的形成
　　4.1.1 改革开放以来上海房地产业经济增长的历史回顾
　　4.1.2 上海房地产业的支柱地位的形成
　　4.2 推动上海房地产业经济高速增长的因素：初步分析
　　4.2.1 制度变迁：非常规增长的主要动因
　　4.2.2 政府战略与政策：非常规增长的重要动因
　　4.2.3 上海房地产业经济增长的感应度分析
　　4.3 上海房地产业经济高速增长的若干特征
　　4.3.1 上海房地产业供给的结构变迁
　　4.3.2 上海房地产业经济增长的周期性波动：初步观察
　　4.3.3 上海房地产市场的价格变迁
　　5上海房地产业的支柱效应：特征与问题
　　5.1 上海房地产业的关联效应
　　5.1.1 后向关联效应
　　5.1.2 前向关联效应
　　5.1.3 影响力与影响力系数
　　5.2 上海房地产业支柱效应的实质
　　5.2.1 从收入法看上海房地产业GDP的构成
　　5.2.2 从支出法看上海房地产业GDP的构成
　　5.2.3 中国经济与上海经济增长中的房地产业：若干比较
　　5.3 上海房地产业支柱效应的若干问题
　　5.3.1 被低估的支柱地位
　　5.3.2 较为有限的就业效应
　　5.3.3 高速增长的风险
　　6 房地产业与上海经济增长：前景与政策
　　6.1 上海房地产业与上海经济增长的进一步透视
　　6.1.1 上海房地产开发投资与上海经济增长：回归分析
　　6.1.2 上海房地产开发投资与GDP的回归分析：单位根与协整检验
　　6.1.3 VEC模型与广义脉冲响应
　　6.2 上海房地产业与上海未来经济增长：若干判断
　　6.2.1 支柱地位的持久性
　　6.2.2 SHTO分析
　　6.3 需要进一步关注的若干政策问题
　　6.3.1 反垄断
　　6.3.2 公共住房政策
　　6.3.3 经济增长政策
　　参考文献

　　    《上海房地产业的理论透视与实征研究：2006年上海房地产业年度报告》是上海大学房地产学院明泉地产工作室成立一年来的第一份重要研究报告，作为上海明泉房地产公司与上海大学房地产学院的校企合作项目，我们一直关注和参与各项房地产经济理论的研究工作，并以此作为我们企业制定发展战略的理论基础。本研究报告在2005年房地产业经历了宏观调控，市场变化莫测的背景下出台，从非传统的、全新的视角对上海房地产业当前的发展背景和未来发展前景进行研究和探讨，通过对市场数据的不同分析模型，找出一些启示。作为一家之言，我们诚恳地期望得到政府主管机构、业界同仁和专家学者的支持，并提出中肯的意见，欢迎不同观点的交流和沟通。以后，我们明泉地产工作室每年都会把研究成果整理成这样的学术报告，希望把明泉地产工作室建成一个学术交流和研讨的平台，为上海房地产业的发展作出一份贡献。