被绑架的全球房价

　　开篇
　　第一部分 泡沫与经济
　　第一章 剖析泡沫
　　识别泡沫
　　泡沫和消费支出
　　测算财富效应
　　泡沫和公司行为
　　第二章 大萧条
　　喧嚣的20世纪20年代
　　20世纪20年代的货币政策
　　20世纪30年代的大萧条
　　解析大萧条
　　资产价格的角色
　　第三章 日本泡沫危机和通货紧缩幽灵
　　日本和通货紧缩
　　全球通货紧缩
　　为什么通货紧缩使泡沫更具危险陛
　　通货紧缩和货币政策
　　避免通货紧缩的政策措施
　　第四章 20世纪90年代股市泡沫和通货再膨胀
　　养老基金的危机
　　过低的储蓄率
　　过低的利率
　　第二部分 房地产泡沫
　　第五章 全世界的经济繁荣
　　房地产泡沫的威胁
　　高房价是合理的吗
　　泡沫开始转向
　　第六章 英国的泡沫崩溃
　　鉴别泡沫
　　高房价是否合理
　　金融危机戳破泡沫
　　房价下跌的风险不容忽视
　　英国房地产泡沫原本可以避免吗
　　第七章 美国泡沫及其破灭
　　美国泡沫的特征
　　房地产金融业的繁荣
　　第八章 金融危机和家庭债务
　　金融危机的根源
　　危机爆发
　　为何银行会过度放贷
　　房价下跌威胁到个人财富
　　第三部分 泡沫的根源与对策
　　第九章 泡沫病理学
　　行为金融学
　　“理性泡沫”理论
　　临界状态理论
　　第十章 市场的合理定价
　　均值回复的力量
　　均值回复并非偶然
　　债券价值评估
　　私营机构债券
　　股权风险溢价
　　房地产估值
　　低收益的世界
　　伟大的反通货膨胀
　　过高的定价
　　经济增长和市场回调
　　第十一章 新政策方式
　　政府应该做些什么
　　资产价格和货币政策
　　泡沫预警
　　资产评估委员会
　　控制泡沫的非货币政策
　　限制银行放贷
　　资产泡沫破裂下的货币政策
　　选择：债务清算、债务转移、通货膨胀
　　第十二章 投资者的策略
　　股市和股市泡沫
　　房地产泡沫中的生存之道
　　养老基金和退休
　　现实地对待可能的收益
　　通货膨胀对资产收益的决定性影响
　　压力测试
　　第十三章 最后的思考：房地产泡沫破裂之后
　　世界范围内的房价前景
　　政府的新对策

　　    （美）约翰.P.卡尔弗利，渣打银行北美区研究主管。美国运通银行（American Express Bank）首席经济学家和战略家。作为著名的评论家，他经常出现在CNN、CNBC，以及其他电视台。
　　    译者简介：
　　    冯亚彬，毕业于伦敦南岸大学，获会计与金融硕士学位，ACCA（英国特许会计师公会）会员。
　　    余瀛波，毕业于北京大学新闻学院，资深翻译家，先后翻译过《消逝的人类文明真相：亚特兰蒂斯》、《克里特岛传》、《迷宫》、《生死两分钟》等十余部作品，深受欢迎。
　　    刘祥亚，毕业于北京大学英语系，获得英美语言文学、经济学、新闻学学位，后一直从事出版工作，先后策划、翻译畅销书多部，涵盖学习、励志、经管等多个领域，主要翻译作品包括《执行》、《如何掌控你的时间和生活》、《魔鬼经济学》、《话语操纵术》等。

　　    就这一点而言，约翰·卡尔弗利在《被绑架的全球房价》中继续阐明了当下的关键问题和面临的风险，并且雄辩地论证了过多的债务累积周期性的危险和房屋价格可能继续下跌的风险。卡尔弗利在第一《被绑架的全球房价》中的许多预言如今都已经突出地显现出来。特别是，作者继续延伸了对截止到2008年年底这场全球性金融危机的内在本质、原因以及后果的深入分析。而在这个过程中，他敏锐地指出一国经济中的金融和地产部门之间是怎样相互影响，尤其是房地产泡沫是如何在债务的驱使下居于这场危机的中心的。
　　    作者认为，当在短期内存在通货紧缩的风险时，政策上的反应就可能把经济引向另外一个方向——通货膨胀的上升。他提到，正是由于2001-2004年股票市场泡沫的崩溃而导致的超低利率，为此后的房价泡沫播下了种子。而当我们意识到在目前这场危机中的政策反应有可能是收紧管制时，作者又指出，就目前来看，政府在未来更应加强的是注重金融监管的质量，而非只是增加监管中的条条框框。