物业管理热点问题解析
第一部分 物业管理常见法律问题
第一章 国务院《物业管理条例》的内容和相关争论
一、“物业”和“物业管理”的概念
二、《物业管理条例》的主要内容
三、《物业管理条例》引起的主要争论
第二章 业主大会
一、业主大会的性质和职责
二、业主大会的表决规则
三、业主大会是否具有法人资格
四、业主大会能否设立分会
五、业主大会的议事规则
六、首次业主大会召开难的问题
附录业主大会议事规则(示范文本)
第三章 业主委员会
一、业主委员会的概念
二、关于业主委员会的备案
三、关于业主委员会法人资格问题的思考
四、关于业主委员会原告地位的思考
五、业主委员会难监督的问题
六、到期后的业主委员会资格是否有效
附件 业主委员会章程(示范文本)
第四章 业主及业主公约
一、业主和业主公约的概念
二、业主的权利和义务
三、业主的消费权益受《消费者权益保护法》保护
四、业主公约的法律性质和效力
五、业主公约的生效时间、适用范围、违约处置，以及备案、
修改和撤销
附录一 业主临时公约(示范文本)
附录二 业主公约(示范文本)
第五章 物业管理企业
一、物业“管理”和物业“服务”的关系
二、物业公司的选聘
三、物业公司的解聘及相关资料的移交
四、物业承接验收的内容界定
五、物业管理企业制止违法行为和实施安全防范的
义务及责任
六、物业管理企业对业主室内装饰装修负有监督的义务
七、物业管理企业的修缮义务
第六章 物业管理服务合同
一、物业服务合同的法律性质
二、物业服务合同中相关主体的权利和义务
三、物业管理的事项
四、物业服务的质量
五、物业管理用房
六、物业服务合同的期限
附录 物业服务合同(示范文本)
第七章 前期物业服务合同
一、前期物业管理的概念
二、前期物业管理中三方当事人的法律关系
三、前期物业服务合同与物业服务合同的衔接
四、前期物业管理中管理费用的承担
附录 前期物业服务合同(示范文本)
第八章 物业服务标准和违反物业服务合同的法律责任
一、物业服务的标准
二、违反物业服务合同的法律责任
三、物业服务合同履行中的常见问题
第九章 物业专项维修资金的管理和使用
一、缴纳物业专项维修资金的义务人
二、物业专项维修资金设置的条件
三、政府各级行政主管部门在管理专项维修资金中的定位
四、“专项维修资金”与“专项维修基金”的关系
五、物业专项维修资金使用对象及时间界定
第十章 物业管理服务的收费
一、物业管理服务收费应当遵循的原则
二、物业管理服务费交纳的义务人
三、物业管理服务收费的项目和标准
四、物业管理服务中业主欠费的原因及解决方法
五、物业管理中常见的其他纠纷
六、物业公司收取装修管理费是否合理
第十一章 会所、球场、泳池等建筑物、设施的相关法律问题
一、会所所有权的归属
二、球场、泳池等建筑物、设施的所有权归属
第十二章 建筑物地下层停车场(库)相关法律纠纷
一、房屋业主能否享有地下停车场使用权
二、地下停车场能否与地上建筑物一样共同拥有土地使用权
三、地下停车场的车位业主能否享有与地上业主同等的
权利和承担同等的责任
第十三章 物业管理中的行政监管
一、政府行政部门在物业管理中的地位
二、物业管理中的行政监督管理体制
三、政府行政主管部门在物业管理中的困境
第二部分 物业管理典型案例及分析
案例一 北京市×物业管理公司与M新城业主因封闭阳台
引起物业管理纠纷案
案例二 北京×花园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案
案例三 上海市长宁区×别墅业主管理委员会不服上海市房屋
土地管理局房屋确权决定案
案例四 广州市×花园物业管理有限公司诉刘某等三人物业收费
纠纷案
案例五 广州M花园业主委员会诉被告N物业顾问有限公司移交
物业管理资料纠纷案
案例六 胡某诉深圳某物管公司未尽安全管理职责案
案例七 上海X物业管理有限公司物业管理收费案
案例八 X公司诉w物业公司物业管理中车辆保管失职赔偿案
案例九 广州某物业公司与小区幼儿园物业管理费纠纷案
第三部分 物业管理相关法律法规
《物业管理条例》
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
《业主大会规程》
《物业服务收费管理办法》
《城市异产毗连房屋管理规定》
《城市新建住宅小区管理办法》
《物业管理企业资质管理办法》
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
主要参考文献
第一章 国务院《物业管理条例》的内容和相关争论
一、“物业”和“物业管理”的概念
二、《物业管理条例》的主要内容
三、《物业管理条例》引起的主要争论
第二章 业主大会
一、业主大会的性质和职责
二、业主大会的表决规则
三、业主大会是否具有法人资格
四、业主大会能否设立分会
五、业主大会的议事规则
六、首次业主大会召开难的问题
附录业主大会议事规则(示范文本)
第三章 业主委员会
一、业主委员会的概念
二、关于业主委员会的备案
三、关于业主委员会法人资格问题的思考
四、关于业主委员会原告地位的思考
五、业主委员会难监督的问题
六、到期后的业主委员会资格是否有效
附件 业主委员会章程(示范文本)
第四章 业主及业主公约
一、业主和业主公约的概念
二、业主的权利和义务
三、业主的消费权益受《消费者权益保护法》保护
四、业主公约的法律性质和效力
五、业主公约的生效时间、适用范围、违约处置，以及备案、
修改和撤销
附录一 业主临时公约(示范文本)
附录二 业主公约(示范文本)
第五章 物业管理企业
一、物业“管理”和物业“服务”的关系
二、物业公司的选聘
三、物业公司的解聘及相关资料的移交
四、物业承接验收的内容界定
五、物业管理企业制止违法行为和实施安全防范的
义务及责任
六、物业管理企业对业主室内装饰装修负有监督的义务
七、物业管理企业的修缮义务
第六章 物业管理服务合同
一、物业服务合同的法律性质
二、物业服务合同中相关主体的权利和义务
三、物业管理的事项
四、物业服务的质量
五、物业管理用房
六、物业服务合同的期限
附录 物业服务合同(示范文本)
第七章 前期物业服务合同
一、前期物业管理的概念
二、前期物业管理中三方当事人的法律关系
三、前期物业服务合同与物业服务合同的衔接
四、前期物业管理中管理费用的承担
附录 前期物业服务合同(示范文本)
第八章 物业服务标准和违反物业服务合同的法律责任
一、物业服务的标准
二、违反物业服务合同的法律责任
三、物业服务合同履行中的常见问题
第九章 物业专项维修资金的管理和使用
一、缴纳物业专项维修资金的义务人
二、物业专项维修资金设置的条件
三、政府各级行政主管部门在管理专项维修资金中的定位
四、“专项维修资金”与“专项维修基金”的关系
五、物业专项维修资金使用对象及时间界定
第十章 物业管理服务的收费
一、物业管理服务收费应当遵循的原则
二、物业管理服务费交纳的义务人
三、物业管理服务收费的项目和标准
四、物业管理服务中业主欠费的原因及解决方法
五、物业管理中常见的其他纠纷
六、物业公司收取装修管理费是否合理
第十一章 会所、球场、泳池等建筑物、设施的相关法律问题
一、会所所有权的归属
二、球场、泳池等建筑物、设施的所有权归属
第十二章 建筑物地下层停车场(库)相关法律纠纷
一、房屋业主能否享有地下停车场使用权
二、地下停车场能否与地上建筑物一样共同拥有土地使用权
三、地下停车场的车位业主能否享有与地上业主同等的
权利和承担同等的责任
第十三章 物业管理中的行政监管
一、政府行政部门在物业管理中的地位
二、物业管理中的行政监督管理体制
三、政府行政主管部门在物业管理中的困境
第二部分 物业管理典型案例及分析
案例一 北京市×物业管理公司与M新城业主因封闭阳台
引起物业管理纠纷案
案例二 北京×花园管委会诉海淀区房管局不履行法定职责案
案例三 上海市长宁区×别墅业主管理委员会不服上海市房屋
土地管理局房屋确权决定案
案例四 广州市×花园物业管理有限公司诉刘某等三人物业收费
纠纷案
案例五 广州M花园业主委员会诉被告N物业顾问有限公司移交
物业管理资料纠纷案
案例六 胡某诉深圳某物管公司未尽安全管理职责案
案例七 上海X物业管理有限公司物业管理收费案
案例八 X公司诉w物业公司物业管理中车辆保管失职赔偿案
案例九 广州某物业公司与小区幼儿园物业管理费纠纷案
第三部分 物业管理相关法律法规
《物业管理条例》
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
《业主大会规程》
《物业服务收费管理办法》
《城市异产毗连房屋管理规定》
《城市新建住宅小区管理办法》
《物业管理企业资质管理办法》
《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
主要参考文献
杨承志，湖北赤壁市人。华中科技大学法学硕士。先后担任广州市国土资源和房屋管理局政策法规处和物业管理处处长。是《广州市房地产中介服务条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《广州市闲置土地处理办法》、《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房地产登记管理办法》 （市人大正在审议中）的主要起草者之一。撰写了《广州市闲置土地处理办法释义》、《广州市城市房屋拆迁管理办法释义》等书，发表过多篇房地产政策法规方面论文。
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