不动产经营

　　第一章  不动产经营概述
　　第一节  不动产的含义和特征
　　一、不动产的含义
　　二、不动产的特征
　　三、不动产投资的优点和缺点
　　四、不动产投资同时具有债券和股票的特征
　　第二节  不动产经营的概念和类型
　　一、不动产经营的概念和内容
　　二、企业不动产经营的产业类型
　　◆案例1．1零售业革命：空间竞争的结果
　　◆案例1．2铁路带动房地产升值：亨廷顿的大规模房地产开发
　　第三节  不动产经营的市场和中介机构
　　一、不动产经营的市场
　　二、不动产经营的中介机构
　　第四节  不动产经营的风险和陷阱
　　一、不动产投资的风险
　　二、不动产经营的陷阱
　　第二章  企业战略和不动产经营战略
　　第一节  资源支撑持续的竞争优势
　　一、资源支撑持续的竞争优势
　　二、空间位置与一般性竞争战略
　　第二节  资源整合、战略整合和优势整合
　　一、资源整合
　　二、战略整合
　　三、不动产优势和能力优势的整合
　　四、主导优势与辅助优势的整合
　　第三节  企业的不动产经营战略
　　一、主业经营和不动产经营的关系
　　二、主业经营和不动产经营的战略整合
　　第四节  企业多元化的不动产经营战略
　　一、企业多元化的类型
　　二、企业多元化战略
　　三、企业多元化的不动产经营战略
　　◆案例2．1李嘉诚多元化的不动产经营战略
　　第三章  企业不动产决策战略
　　第一节  渐进式战略
　　一、渐进式战略：初创企业和高成长企业的选择
　　二、渐进式战略的优点与缺点
　　三、更理性地运用渐进式战略
　　◆案例3．1不动产经营的渐进式战略：忠诚投资公司
　　第二节  标准化战略
　　一、标准化战略
　　二、标准化战略的优点与缺点
　　三、采用标准化战略赢得竞争优势
　　第三节  以价值为基础的战略
　　一、以价值为基础的战略
　　二、以价值为基础战略的优点与缺点
　　三、运用以价值为基础的战略获得竞争优势
　　第四节  企业不动产决策战略的有效实施
　　一、把战略分析应用于不动产决策
　　二、企业不动产决策战略的有效实施
　　◆案例3．2从渐进式战略到以价值为基础的战略：
　　太阳微系统公司
　　◆案例3．3在业务部门层面选择合适的不动产决策战略：
　　美林公司
　　◆案例3．4组合运用三种不动产决策战略：思科公司
　　第四章  企业不动产的管理
　　第一节  企业不动产的资产管理
　　一、企业不动产的资产管理
　　二、不动产的企业价值评估
　　第二节  企业不动产管理
　　一、企业的概念和不动产资产的持续管理
　　二、不动产管理
　　三、不动产战略规划
　　四、企业不动产经理的职责
　　◆案例4．1克瑞格·威尔逊成功的不动产战略规划过程
　　◆案例4．2太阳微系统公司不动产管理部门的职责和组织架构
　　第三节  我国房地产企业经营模式的战略转型
　　一、我国房地产企业经营模式的局限
　　二、我国房地产业面临升级和转型的关头
　　三、房地产企业经营模式战略转型的途径
　　◆案例4．3美国综合型房地产企业集团
　　——铁狮门·斯贝尔地产公司
　　第五章  经营场所经营
　　第一节  企业选址
　　一、企业选址决策
　　二、零售商业企业的选址
　　三、以知识为基础的办公场所选址
　　四、写字楼的选址
　　第二节  购置与租赁、新建决策
　　一、购置与租赁决策
　　二、购置与新建决策
　　三、出售回租
　　第三节  办公场所经营
　　一、办公场所的规划设计与工作效率
　　二、办公场所的布局和装饰
　　三、利用不动产及设施推进企业文化
　　第四节  不动产的翻新改造
　　一、不动产的翻新
　　二、不动产的用途改变
　　三、不动产的扩建
　　第六章  不动产融资和财务运营
　　第一节  不动产融资
　　一、财务杠杆及其作用
　　二、不动产抵押贷款融资
　　三、不动产高比率融资策略
　　◆案例6．1成也萧何，败也萧何：特朗普与财务杠杆的正负作用
　　第二节  不动产权益融资
　　一、不动产权益融资的来源
　　二、不动产权益融资的目标
　　三、不动产权益融资的策略
　　第三节  不动产的财务运营
　　一、不动产的避税
　　二、分期付款和以租代售
　　第四节  不动产估价
　　一、不动产估价
　　二、不动产估价的方法
　　第七章  不动产资本经营
　　第一节  不动产收购
　　一、不动产收购的动因
　　二、不动产收购的方式和成本
　　三、不动产收购
　　四、不动产的杠杆收购和连环收购
　　第二节  不动产出售
　　一、不动产出售的动因
　　二、不动产出售
　　三、“退二进四”的不动产经营策略
　　第三节  不动产的资产重组
　　一、不动产资产重组的动因
　　二、不动产的资产重组
　　第四节  不动产周期性投资策略
　　一、不动产的周期性特点
　　二、不动产周期性投资策略
　　第五节  积极管理的不动产投资策略
　　一、不动产需要积极的管理策略
　　二、积极管理的不动产投资策略
　　◆案例7．1成功的不动产逆向投资：收购索尼大厦
　　第八章  房地产投资基金
　　第一节  房地产投资基金概述
　　一、房地产投资基金的含义和特点
　　二、房地产投资基金的优势
　　三、房地产投资基金的类型
　　◆案例8．1香港新世界中国投资基金
　　第二节  世界房地产投资基金的发展现状
　　一、国际房地产投资基金的发展现状
　　二、中国房地产投资基金的发展现状
　　第三节  房地产投资信托的集中化策略
　　一、房地产投资信托的分类及其特点
　　二、房地产投资信托的集中化
　　三、房地产投资信托的集中化投资策略
　　◆案例8．2美国最大的办公房地产投资信托：EPO
　　第四节  企业转型上市房地产投资基金的策略
　　一、我国发展上市房地产投资基金的路径
　　二、我国企业转型房地产投资基金的策略
　　第九章  不动产证券化概述
　　第一节  不动产证券化概述
　　一、不动产证券化的含义
　　二、不动产证券化的运作流程
　　三、不动产证券化的优势
　　◆案例9．1不动产证券化使美国房地产公司绝处逢生
　　第二节  商用不动产抵押贷款证券化
　　一、商用不动产抵押贷款证券
　　二、商用不动产抵押贷款证券化市场
　　附录1  企业不动产管理者国际协会概况
　　附录2  我国关于企业不动产经营的法律法规
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　《中华人民共和国土地管理法》
　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》
　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
　　《城市房地产开发经营管理条例》
　　《城市房屋租赁管理办法》
　　《城市房地产转让管理规定》
　　《物业管理条例》
　　参考文献
　　后记

　　    任纪军，中国社会科学院研究生院经济学博士，中国人民大学企业管理学士。曾就职轻工业部经济调节司，曾在中国社会科学院工业经济研究所从事产业研究，历任投资公司、房地产投资公司项目部副总经理、财务部总经理、副总裁。兼任多家企业的高级咨询顾问。著有《破解乱局——重整中国房地产经济》、《房地产投资基金——组织、模式与策略》等。

　　    不动产是世界财富的一个重要组成部分，不动产占到全部财富的40%～50%。世界500强账面价值中总资产的1/3是不动产。不动产被称作是世界上大的生意，不动产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的在算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。不动产经营是企业（包括非营利组织）经营管理的重要组成部分。但是，我国企业不动产经营水平很低，许多企业尚未形成不动产经营的理念，在大专院校的工商管理和房地产教学中也缺乏企业不动产经营的内容，国内也没有相关的专著和教材。国外关于企业不动产经营的研究成果也不多。
　　    《企业不动产经营》丛书的读者群是有实际经验的经理，即大中型企业、事业单位的企业家和从事资本经营、不动产管理的经理或主管、以及专门从事不动产投资的公司或基金的管理者。也可以作为大学房地产业本科高年级和研究生的教学参考用书。