身边的法律顾问：物业管理与业主权益

　　问答篇
　　一、物业管理基本内容
　　1．你的房子是物业吗?
　　2．什么是物业管理?
　　3．遇到物业问题首先要看哪个法律?——《物业管理条例》的主要内容
　　4．物业权利一大堆，区分开来有必要——什么是建筑物区分所有权?
　　二、业主、业主大会、业主委员会
　　5．你是业主吗?——业主资格和分类
　　6．业主的护身符——物业管理中业主的七项权利
　　7．顾客是上帝，业主也是上帝——《消费者权益保护法》对业主权利的强化
　　8．业主也要守规矩——在物业管理中业主的义务
　　9．业主主要和谁打交道?——房地产开发商、物业服务企业与业主的关系
　　10．业主可以放弃物业管理吗?
　　11．业主大会——团结起来，当家做主
　　12．业主大会应当如何设立?
　　13．如何召开第一次业主大会?——程序、方式、类型、决议
　　14．什么是业主委员会?——对内是当家人
　　15．要报官吗?——成立业主委员会要注意的问题
　　16．业主委员会具有什么样的地位?——对外是桥梁
　　17．在物业管理活动中，业主委员会应当履行什么样的职责?——五项职责一身担
　　18．业主委员会章程——主要内容和程序
　　19．业主委员会容易出现哪些问题?如何解决?
　　20．共同约定、共同遵守——管理规约及其主要内容
　　21．管理规约是如何订立、通过和修订的?
　　22．业主如何监督业主大会和业主委员会?——主人与公仆
　　三、物业服务合同
　　23．买房时搭配的物业管理——前期物业管理
　　24．前期物业维修、装修应注意哪些问题?——常见的前期物业管理问题
　　25．你入伙了吗?——入伙手续有哪些?
　　26．物业服务合同主要内容有哪些?如何定价?——物业服务优质优价
　　27．物业服务合同中权利义务如何设定?一一不仅是法定，也可以约定
　　28．物业管理中出现违约行为该怎么办?
　　29．这可是公款?——专项维修资金的管理与使用应当如何约定?
　　四、物业的使用与维护
　　30．建筑物屋顶平台的所有权和使用权归谁所有?在建筑物上设置广告牌所产生的收益归谁所有?
　　31．地下室和停车场的所有权和使用权归谁所有?
　　32．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，业主和物业服务企业能否改变其用途?
　　33．业主、物业服务企业能否占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地?
　　34．物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任依法应当由谁承担?
　　35．能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动?业主由此所得收益应当如何使用?
　　36．业主需要装饰装修房屋的，是否应当事先告知物业服务企业?业主在装饰装修房屋时应当了解哪些禁止行为和注意事项?
　　37．物业专项维修资金应由谁负担?其使用和管理是如何规定的?
　　38．物价管理部门对物业服务收费是如何进行管理的?
　　五、物业管理纠纷与处理
　　39．在物业管理活动中，业主违反法定和约定的义务，应当承担什么样的民事责任?
　　40．物业服务企业和建设单位违反法定和约定的义务，应当承担什么样的民事责任?
　　41．在物业管理活动中，业主、物业服务企业和建设单位违反法律规定，分别应当承担什么样的行政责任和刑事责任?
　　42．当前，物业管理纠纷主要表现为哪几种形式?物业管理纠纷的解决途径有哪些?
　　43．处理物业管理纠纷的法律依据主要有哪些?
　　44．如何解决物业管理纠纷中的诉讼主体地位问题?
　　45．在物业管理活动中，因物业管理权而产生的纠纷应当如何处理?因物业服务合同的效力而产生的问题应当如何解决?
　　46．在物业管理活动中，关于公共维修资金的管理产生的纠纷应当如何处理?物业服务公司因追索物业服务费而产生的纠纷应当如何处理?
　　47．物业服务企业因修缮义务而产生的纠纷应当如何处理?
　　48．因物业服务企业代缴水电费等费用而产生的纠纷应当如何处理?
　　49．小区内车辆丢失或者毁损纠纷以及小区内其他财物丢失或毁损纠纷应该如何处理?因电梯事故而产生的纠纷如何处理?小区内因水灾、火灾或物业坍塌等重大事故而弓l发的纠纷如何处理?因物业服务企业的保安责任而产生的纠纷如何处理?
　　50．因水电等相关部门职责分工而产生的纠纷以及关于管理责任的纠纷如何处理?
　　案例篇
　　一、业主和业主委员会的权利
　　第1案 业主是否可以自行召集组建业主大会?——高贵地产公司诉关××侵权案
　　第2案 业主委员会是否可以代表业主提起诉讼?——业主委员会诉房地产开发公司违约案
　　第3案 开发商违约，业主委员会是否可以起诉?——银都花园业主委员会诉温州建设房地产开发公司违约案
　　第4案 前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会是否可以起诉?——实发物业公司诉金环大厦业主委员会违约案
　　第5案 业主大会制定的章程对外是否具有法律效力?法院能否将其作为判决的依据?——李××诉北京市某区房屋土地管理局违法行政案
　　第6案 业主委员会能否在解除原前期物业服务合同之前选聘新的物业服务公司?——北京银湖物业公司诉玫瑰庄园小区业主委员会及北京金龙物业公司违约案
　　第7案 对物业服务公司提供的物业服务不满意，业主委员会是否可以解聘物业服务公司?
　　第8案 物业服务公司在物业服务合同约定的期限内，能否将物业委托给其他公司管理?——海青鸟落物业服务公司诉花欣嘉园小区业主违约案
　　第9案 原物业服务公司不撒出，新聘物业服务公司无法进驻

　　    周珂，中国人民大学法学院教授、博士生导师，环境与资源保护法教研室主任。中国法学会环境资源法学研究会副会长，北京市环境资源法学研究会会长。

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