物业税改革对房地产市场的影响研究

　　1 导论
　　1.1 物业税的定义及其在中国税收体制中的地位
　　1.1.1 物业税的定义
　　1.1.2 物业税在中国税收体制中的地位
　　1.2 物业税改革概述
　　1.2.1 物业税改革_的方向和目的
　　1.2.2 物业税改革的主要方案
　　1.2.3 物业税改革的难点
　　1.3 物业税改革的文献综述
　　1.3.1 调整现有房地产税费方案的文献综述
　　1.3.2 调整土地出让金方案的文献综述
　　1.3.3 物业税改革实施办法的文献综述
　　1.3.4 计税范围、税基和税率的文献综述
　　1.3.5 对政府财政收入影响的文献综述
　　1.3.6 对房地产市场影响的文献综述
　　2 物业税改革影响在三种不同方案下的评估模型和传导机制
　　2.1 基本模型
　　2.1.1 物业税对房地产价格的影响模型
　　2.1.2 物业税对地方财政收入的影响模型
　　2.1.3 回归模型建立的理论依据
　　2.2 方案一的评估模型和传导机制
　　2.2.1 方案一下税收体系的变化
　　2.2.2 方案一对房地产价格影响的回归模型和传导机制
　　2.2.3 方案一对地方财政收入的影响机理和回归模型
　　2.3 方案二的评估模型和传导机制
　　2.3.1 方案二下税收体系的变化
　　2.3.2方案二对房地产价格影响的回归模型和传导机制
　　2.3.3 方案二对地方财政收入的影响机理和回归模型
　　2.4 方案三的评估模型和传导机制
　　2.4.1 方案三下税收体系的变化
　　2.4.2 方案三对房地产价格影响的回归模型和传导机制
　　2.4.3 方案三对地方财政收入的影响机理和回归模型
　　2.5 三种方案对居民和企业的影响分析
　　2.5.1 对居民的影响分析
　　2.5.2 对企业的影响分析
　　3 物业税对房地产市场影响的国家或地区经验比较
　　3.1 美国、日本、新加坡、中国香港地区的房地产税制概述
　　3.1.1 美国房地产税制概述
　　3.1.2 日本房地产税制概述
　　3.1.3 新加坡房地产税制概述
　　3.1.4 中国香港地区房地产税制概述
　　3.2 美国财产税的影响分析
　　3.2.1 美国财产税对州和地方财政收入的影响
　　3.2.2 美国财产税对房地产市场的影响
　　3.3 日本固定资产税和城市规划税的影响分析
　　3.3.1 日本固定资产税和城市规划税对地方财政收入的影响
　　3.3.2 日本固定资产税和其他房地产保有环节税收对房地产市场的影响
　　3.4 新加坡财产税的影响分析
　　3.4.1 新加坡财产税对财政收入的影响
　　3.4.2 新加坡财产税对房地产市场的影响
　　3.5 中国香港地区差饷和物业税的影响分析
　　3.5.1 中国香港地区差饷和物业税对财政收入的影响
　　3.5.2 中国香港地区差饷和物业税对房地产市场的影响
　　3.6 总结及启示
　　4 物业税不同改革方案对房地产价格影响的定量分析
　　4.1 分析框架
　　4.1.1 相关概念的界定
　　4.1.2 研究方法
　　4.2 方案一对房地产价格的影响
　　4.2.1 当征收范围为商品房时
　　4.2.2 当征收范围为商业用房时
　　4.3 方案二对房地产价格的影响
　　4.4 方案三对房地产价格的影响
　　4.5 小结
　　5 物业税不同改革方案对地方财政收支影响的定量分析
　　5.1 研究方法和传导机制
　　5.1.1 研究方法
　　5.1.2 物业税对地方财政收支影响的传导机制
　　5.2 方案一对地方财政收支的影响
　　5.2.1 当征收范围为商品房时
　　5.2.2 当征收范围为商业用房时
　　5.3 方案二对地方财政收支的影响
　　5.3.1 当征收范围为商品房时
　　5.3.2 当征收范围为商业用房时
　　5.4 方案三对地方财政收支的影响
　　5.4.1 当征收范围为商品房时
　　5.4.2 当征收范围为商业用房时
　　5.5 小结
　　6 物业税改革对购房需求方影响的调查研究
　　6.1 受访者的主要特征
　　6.2 对物业税开征目的预期的调查
　　6.3 对物业税起征点预期的调查
　　6.4 对物业税开征后预期房价变化的调查
　　6.4.1 问卷调查设计
　　6.4.2 问卷调查结果
　　6.5 物业税开征对个人财务状况影响的调查
　　6.6 物业税开征对购房意向影响的调查
　　6.6.1 对首次购房意向影响的调查
　　6.6.2 对已购置住房者再购房意向影响的调查
　　6.7 物业税开征对处置投资性住房影响的调查
　　6.8 物业税开征对不同购房目的群体投资决策的影响分析
　　6.8.1 对自住性需求受访者的影响
　　6.8.2 对投资性需求受访者的影响
　　6.9 物业税开征对不同收入阶层投资决策的影响分析
　　6.9.1 对低收入阶层的影响
　　6.9.2 对中等收入阶层的影响
　　6.9.3 对高收入阶层的影响
　　6.10 小结
　　7 物业税不同改革方案对房地产公司业绩影响的定量分析
　　7.1 研究方法
　　7.1.1 公司业绩指标的选取
　　7.1.2数据的选取
　　7.2 方案一对房地产公司业绩的影响
　　7.2.1 当征收范围为商品房时
　　7.2.2 当征收范围为商业用房时
　　7.3 方案二对房地产公司业绩的影响
　　7.3.1 当征收范围为商品房时
　　7.3.2 当征收范围为商业用房时
　　7.4 方案三对房地产公司业绩的影响
　　7.4.1 当征收范围为商品房时
　　7.4.2 当征收范围为商业用房时
　　7.5 小结
　　8 城市物业税改革影响的定量分析——以北京市为例
　　8.1 典型城市物业税改革方案
　　8.1.1 上海
　　8.1.2 重庆
　　8.1.3 北京
　　8.1.4 深圳
　　8.2 物业税改革对北京市房地产价格的影响
　　8.2.1 研究方法
　　8.2.2 定量分析结果
　　8.3 物业税改革对北京市财政收支的影响
　　8.3.1 研究方法
　　8.3.2 定量分析结果
　　9 研究结论及政策建议
　　9.1 研究结论
　　9.1.1 主要定量分析结果
　　9.1.2 美国、日本、新加坡、中国香港地区物业税经验启示
　　9.2 推进物业税改革对各方的影响
　　9.2.1 对税收征管体系的影响
　　9.2.2 对地方财政收入的影响
　　9.2.3 对不同房地产需求主体的影响
　　9.2.4 对房地产企业经营行为的影响
　　9.3 物业税改革的政策建议
　　附表1 我国房地产相关税收
　　附表2 我国物业税改革大事记
　　参考文献
　　后记

　　巴曙松，研究员，国务院发展研究中心金融研究所副所长，博士生导师。 兼任中国银行业协会首席经济学家，中国宏观经济学会副秘书长、中国人力资源和社会保障部企业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委员会专家，招商银行和招商局博士后指导专家等。 先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务，并担任中共中央政治局集体学习主讲专家。 主要著作：《巴塞尔新资本协议研究》、《金融危机中的巴塞尔新资本协议》、《中国金融市场发展路径研究》、《美国货币史》（译著）等。 刘孝红，1970年9月生，湖北省武汉市人，博士，主要从事转轨经济与金融方向研究。现任北京高新技术创业投资股份有限公司副总经理，曾任西南证券研究所策略研究部经理。主持完成多个省、部级课题，与人合著著作多部，并在《金融研究》《中国金融》《国际金融研究》等期刊上发表论文十多篇。曾获国家开发银行创新成果特殊贡献奖、国家开发银行创新成果二等奖。 尹煜，辽宁人，东北财经大学经济学学士、管理学硕士，苏州大学金融学博士研究生，金融理论与金融发展研究方向。曾参与完成多个课题项目，公开发表学术论文数篇，参加著作翻译1部，教材编写1部。

　　《物业税改革对房地产市场的影响研究》从理论上分析物业税改革可能给地方财政收入、房地产不同需求主体、房地产企业的经营行为、当前税收征管方式等带来的影响。对美国、日本、新加坡、中国香港地区四个典型国家或地区的物业税开征实践进行了分析，以为我国的物业税改革提供经验参考。在此基础上，《物业税改革对房地产市场的影响研究》以1999—2008年以来除港、澳、台及西藏外全国30个省（自治区、直辖市）关于房地产各税种的税收总额，以及相应地区的人口总数、财政支出、商品房销售额、办公楼销售额等数据为基础，通过计量分析，测算了不同物业税改革方案对房地产价格、房地产上市公司业绩、地方财政收支的影响。另外，《物业税改革对房地产市场的影响研究》还通过访谈、问卷调查等方式，考察了物业税改革可能给房地产需求主体带来的影响。《物业税改革对房地产市场的影响研究》还提出了关于物业税改革的政策建议，即明确物业税改革的目的主要是完善房地产税制，促进房地产业的健康发展，并为地方政府提供稳定的税源；完善相关配套制度安排，为物业税推出创造条件；物业税改革应统筹规划，因地制宜，分散决策；物业税改革应采取渐进的改革路径，由方案一开始，先试点再推广。