房地产市场的政府管制及民生问题研究

　　前言
　　上编 房地产市场的政府管制
　　1.房地产管制相关文献和概念的界定
　　1.1 房地产关系的法律调整和特性
　　1.1.1 我国有关房地产立法的发展状况
　　1.1.2 房地产市场的特性
　　1.1.3 我国房地产的发展历程及其现状
　　1.2 政府管制和问题的提出
　　1.2.1 什么是政府管制
　　1.2.2 政府管制相关理论
　　1.2.3 良好政府管制的原则
　　1.2.4 问题的提出：房地产市场的政府管制
　　2.我国对房地产市场准入的管制：以资质为例
　　2.1 房地产企业市场准入的管理机构设置
　　2.1.1 国土资源局
　　2.1.2 规划局
　　2.1.3 建设委员会
　　2.1.4 房产管理局
　　2.1.5 发展改革委员会
　　2.2 我国政府对房地产开发企业的资质管制现状
　　2.2.1 门槛太低
　　2.2.2 权责混乱，资质管理缺乏统
　　2.2.3 不符合《行政许可法》相关规定
　　2.2.4 走过场，不能充分体现公众和消费者意愿和利益
　　2.3 房地产准入市场失灵与政府的介入
　　2.3.1 走向开放的市场准入
　　2.3.2 对不诚信的准入管制：以房产中介为例
　　2.3.3 对资质不良的准入管制：以烂尾楼为例
　　3.我国对房地产市场要素的管制：以土地为例
　　3.1 土地要素市场的管制现状
　　3.2 政府现行土地管制工具的主要类型
　　3.2.1 土地用途管制与分区规划管制
　　3.2.2 土地市场与交易行为管制
　　3.2.3 国有土地使用权划拨与出让并行
　　3.2.4 土地规划与城市规划管制
　　3.3 政府土地管制存在的问题
　　3.3.1 土地供应总量与用途存在的问题
　　3.3.2 “土地批租制”适合中国内地的国情吗？
　　3.3.3 土地价格管制存在的问题
　　3.4 对政府管制土地的对策和建议
　　3.4.1 完善土地产权制度，实现价格并轨
　　3.4.2 健全土地用途管制
　　3.4.3 完善土地交易管制
　　3.4.4 优化政府管制土地的手段
　　3.4.5 平衡市场与政府管制之间的关系
　　4.我国对房地产市场价格的管制：以限价房为例
　　4.1 限价房的由来及其主要内容
　　4.2 限价房的性质
　　4.3 对限价房的微观分析
　　4.3.1 这会导致过度需求、出现销售者偏好
　　4.3.2 政府偏好将代替销售者偏好
　　4.3.3 造成歧视
　　4.3.4 致使市场扭曲
　　4.3.5 建筑质量下降
　　4.3.6 可能会出现黑市
　　4.3.7 限价房还会导致腐败
　　4.3.8 限价房还会导致资源浪费
　　4.4 从砖头补贴走向人头补贴
　　5.房地产市场的管制过程
　　5.1 管制过程概述
　　5.1.1 立法
　　5.1.2 实施
　　5.1.3 管制解除
　　5.2 房地产管制立法过程中存在的问题
　　5.2.1 立法滞后，政策先行
　　5.2.2 立法博弈过程中消费者话语权相对弱势
　　5.2.3 以行政规章为主体立法
　　5.2.4 从管理角度立法，行政权力与民事权利不分
　　5.2.5 多层次、多部门立法
　　5.3 房地产管制实施过程中出现的问题
　　5.3.1 无法可依
　　5.3.2 有法不依
　　5.3.3 违法不究
　　5.3.4 执法不严
　　5.4 对房地产市场的管制也需要退出机制
　　5.4.1 政府管制也会失灵
　　5.4.2 政府管制与放松管制的成本收益分析
　　5.4.3 房地产市场政府管制的“退出机制”
　　5.5 案例分析：“壮士断腕”的经济理性
　　6.房地产的政府管制：放松还是加强？
　　6.1 政府管制与房地产市场效率
　　6.2 放松的理由：政府对房地产管制的“二律背反”
　　……
　　下编 房地产民生问题研究
　　附录
　　参考文献

　　陈卓雷，男，1977年2月生，江西南昌人，现为江西财经大学产业经济研究院研究人员。2006年毕业于江西财经大学，取得经济学博士学位（产业经济学），至今在国内外期刊发表论文十余篇，其中EI检索2篇，CSSCI检索2篇。目前主要专注于产业及行业发展研究，企业管理与信息化支持等专业领域的应用研究工作，并曾在包括IBM和Accenture等多家国际知名咨询机构担任高级顾问等职务，参与并部分主持进行多个政府、特大型国有企业战略发展及管理优化咨询项目。
　　彭兴庭，男，1981年6月生，江西安福人。现为厦门大学法学院经济法博士研究生。2010年毕业于江西财经大学。取得经济学博士学位（产业经济学）。至今在国内外期刊发表论文五十余篇，其中EI检索6篇，ISTP、ISSHP检索3篇，CSSCI检索10篇。有2篇论文《论现代产业体系的构建》、《走出“价格双轨”的改革势在必行》被《新华文摘》摘编转载。业余为报纸杂志撰写评论。担任多家报纸、杂志的特约评论员。在《中国青年报》、《人民日报》等报纸杂志发表各种评论、随笔等1200余篇。

　　《房地产市场的政府管制及民生问题研究》共分两部分，即上编和下编。上编主要讨论的是房地产市场政府管制的问题，而下编则侧重讨论房地产民生问题。《房地产市场的政府管制及民生问题研究》的每一章都有问题的提出和相应的对策建议，自成体系，但是，又紧紧围绕“房地产市场中什么是良好的政府管制和房地产民生”这一主题，章节之间相互依存。