成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力（第二版）

　　第二版序 /Ⅲ第一版序 /Ⅶ第一部分 成本趋势走向策划与控制的耦合管理时代第一节 /房地产成本管理三大阶段及趋势一、成本核算阶段——关注造价，强调算得快、算得准 /5二、成本控制阶段——关注目标，强调目标成本控得住 /7三、成本策划阶段——关注收益，强调成本结构的不均衡分布 /9四、房地产成本管理的趋势 /9第二节 /成本策划的不均衡策略一、成本的两大策划：项目策划与产品策划 /12二、成本投放的二次不均衡分布 /20第三节 /三大成本管理模式比较一、核算型（Ｚ企）：强调成本算得快、算得准 /32二、控制型（Ｌ企）：基于目标成本进行管理，强调控得住 /33三、策划型（Ｘ企）：强调前置管控的管理思路，先策后控 /35四、三种成本管控思路对比分析 /37本章小结 :给成长型房企成本管理的实战建议第二部分 五大加速站第1站：目标成本站第一节 /目标成本的形成一、目标成本形成的两大原则 /46二、成本测算的要点：聚焦价量原则，关注系数和综合造价 /48三、目…
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　　明源地产研究院 致力于推动中国房地产业管理创新。成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云采购、云社区）与全国数千家地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训以及管理*佳实践研究四大领域，持续推动中国房地产管理创新。目前，研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。持续推出“中国房地产业管理研究成果”。创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营*佳实践》，已销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，至今加印8次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破36万，后续还将继续努力向更高目标突破。

　　白银时代，提效、降本、标准化运作是房地产业里的关键词。　　成本领先是企业制胜的不变法宝，特别是在房地产转入去库存的背景下，如何在价量齐喑的情况下，突围而出，是当前房地产企业的一个重要课题。同时，在互联网背景的冲击下，成本管理作为一个*依赖市场，也*依赖数据分析的管理职能，在新的时代里如何借助新技术、新方法提升管理的有效性是行业当前*为关注的一个话题。　　本书借助明源地产的强大市场占有率，聚焦地产百强企业中的管理与成长标杆，深入地产企业的一线，剖析成本管理过程中的难、关、痛，以实战为本，探究成本管理的新方法、手段。提炼出可供直接参考、借用的房地产成本管理模式。　　成本管理是一种整体管理体系，围绕成本管理的四大管理阶段[目标成本-责任成本-动态成本-业绩评估]逐一分析，总共九章。

　　第二版序 /Ⅲ第一版序 /Ⅶ第一部分 成本趋势走向策划与控制的耦合管理时代第一节 /房地产成本管理三大阶段及趋势一、成本核算阶段——关注造价，强调算得快、算得准 /5二、成本控制阶段——关注目标，强调目标成本控得住 /7三、成本策划阶段——关注收益，强调成本结构的不均衡分布 /9四、房地产成本管理的趋势 /9第二节 /成本策划的不均衡策略一、成本的两大策划：项目策划与产品策划 /12二、成本投放的二次不均衡分布 /20第三节 /三大成本管理模式比较一、核算型（Ｚ企）：强调成本算得快、算得准 /32二、控制型（Ｌ企）：基于目标成本进行管理，强调控得住 /33三、策划型（Ｘ企）：强调前置管控的管理思路，先策后控 /35四、三种成本管控思路对比分析 /37本章小结 :给成长型房企成本管理的实战建议第二部分 五大加速站第1站：目标成本站第一节 /目标成本的形成一、目标成本形成的两大原则 /46二、成本测算的要点：聚焦价量原则，关注系数和综合造价 /48三、目标成本合理性：基于项目收益与不均衡分布两大视角 /50第二节 /目标成本的编制一、成本科目是目标成本的载体 /53二、概念设计阶段重策划，强调货值最大化 /56三、规划方案设计阶段重指标，限额设计是关键 /59四、扩大初步设计阶段重体验，客户价值要彰显 /61第三节 /目标成本的调整一、严格目标成本调整的审批流程 /64二、基于项目收益视角进行调整 /65本章小结 :给成长型房企做好目标成本管理的实践建议第2站：合约规划站第一节 /合约规划 ——连接成本与合同的桥梁一、合约规划的内涵 /73二、合约规划的位置 /76三、合约规划的三大价值 /77第二节 /合约模板的梳理与应用一、合约模板的推行原则 /82二、总部： “3招 ”定模板，框定合约数量及范围 /86三、项目：灵活变通、因地制宜落地 /93第三节 /合约规划的落地应用新模式一、成本科目为主导的合约规划应用模型 /106二、合约管理为主线的合约规划应用模型 /110本章小结 :给成长型房企合约规划管理的实战建议第3站：采招管理站第一节 /优化项目整体采购计一、加快建立项目整体采购计划 /118二、优化项目整体采购计划 /121第二节 /重视单项招标前端的协同与交底一、单项目招标前端交底的内容 /130二、单项目招标前端交底的价值 /131第三节 /做好供应商入围的规范管理一、供应商推荐遵循的三大原则 /136二、明确入围考察的职责分工 /137三、严格审核入围名单 /137第四节 /加强对项目整体采购计划的异常监控一、加强对关键合同采购进度异常的监控 /140二、加强对招标责任主体变更的监控 /142三、加强对招标方式变更的监控 /142四、加强对采购控制价变更的监控 /143五、加强对内外部投诉的监控 /143本章小结 :给成长型房企采购管理的实战建议第4站：合同管理站第一节 /合同标准化管理三步走一、第一步 范围规划 /151二、第二步 模板编制 /153三、第三步 应用控制 /154第二节 /精细化分析合同成本的营改增影响一、总包单位的税负变化分析 /157二、其他上游单位的税负综合分析 /163三、精细化分析上游企业的税负变化利于合同成本控制 /164第三节 /变更黑洞，如何有效设堵一、界定变更权责，明确管理职责归属 /167二、梳理变更原因，确保改进有章可循 /168三、推行三大原则，保障变更整体受控 /169四、强化三大举措，化解合同变更难题 /170五、加强台账管理，实现变更可知可控 /174第四节 /资金计划，“预”与“卡”的平衡一、卡资金：“4把尖刀”硬性卡住资金需求 /176二、预资金：资金计划滚动预测，对执行力要求偏高 /178三、成长型房企资金计划应寻求“预”与“卡”的平衡 /181本章小结 :给成长型房企合同管理的实战建议第5站：动态成本站第一节 /动态成本的概念一、动态成本的定义 /188二、动态成本的计算公式 /190第二节 /如何有效管控动态成本一、管控重心——待发生成本 /192二、管控手段——过程预警和强控 /193三、监控方式——动态成本月报暴露成本异常 /195第三节 /建立回顾机制，保障动态成本不失真一、谁来回顾——从单纯“成本经理”向“全员”转变 /197二、回顾内容——重点关注待发生成本及异常变动 /197三、如何回顾——规范动态成本回顾流程 /199四、回顾要点——动态成本的过程“三控” /201第四节 /管好规划余量，保障目标成本不被突破一、规划余量的价值——成本控制松紧度的晴雨表 /206二、规划余量的形成——三级储备的层层抽取 /207三、规划余量的应用——“三级储备”做好成本蓄水池 /210第五节 /营改增对于地产成本管理体系的新要求一、目标成本制定环节的价税分离 /213二、动态成本管理细化 /217三、关注成本数据的沉淀 /219本章小结 :给成长型房企动态成本管理的实战建议第三部分 两大加油库第1库：供应商资源库第一节 /搭建规范、统一的供应商信息库一、信息库搭建两大原则：整合与细分 /230二、供应商类别划分与责任归属 /230三、建立供应商库信息化平台 /231第二节 /选、用、育、留实现供应商有效管控一、选——阶梯式发展思路，有序补充供应商资源 /233二、用——建立优胜劣汰长效机制，强化过程管控 /236三、育——培育供方两步走，实现供企共同发展 /251四、留——两大激励方式，留住优质供应商 /253第三节 /战略供应商圈定一、第一步——识别战略采购范围 /255二、第二步——制订战略供方发展计划 /258三、第三步——快速圈定战略供应商 /258四、集采执行保障 /262第四节 /供应商管理的新技术应用一、供需直连创新，从“信息对称”到“信用对称” /266二、新型技术帮助企业实现高效协同与互联 /271三、新型流程帮助企业实现创新业务模式的标准化 /274本章小结 :给成长型房企供应商资源管理的实战建议第2库：成本数据库第一节 /企业需要什么样的成本数据库一、成本数据库的积累，以满足应用为导向 /282二、成本数据库的积累，以支持测算为目标 /283第二节 /如何沉淀成本数据库一、建立“含量指标库”，精准测算工程量 /286二、建立“单方指标库”，合理控制单方造价 /293三、建立“材料价格库”，把握招标采购主动权 /297第三节 /成长型房企如何构建“简易型”成本数据库一、抓难点，七大专项工程数据库快速构建成本数据库 /299二、强关联，专项数据库与主材数据库绑定沉淀 /300三、专人日常维护，实现数据库“零存整取” /302第四节 /规模化房企如何构建标准成本数据库一、建立“含量指标”的“限额指标库” /303二、建立“单方指标”的“指标价格库” /304本章小结 :给成长型房企构建成本数据库的实战建议第四部分 成本保障篇成本管理的铁三角——组织、流程、绩效第一节 /组织——界定清晰的组织分工与权责边界一、组织分工的基础——匹配企业管控模式，满足企业管理诉求 /312二、职责设计的依据——基于当前管理水平，满足成本发展目标 /314三、Ａ企业成本职责边界的设置案例 /317第二节 /流程——成本流程优化的三大依据一、以业务增值为流程优化的核心 /324二、解决集分权问题，平衡效率与风险 /326三、从决策视角提供科学数据，解决决策质量问题 /330第三节 /绩效——重点聚焦成本及采购关键ＫＰＩ一、标杆房企成本与采购的常用ＫＰＩ /332二、如何选择匹配企业自身的ＫＰＩ /336本章小结 :给成长型房企的成本管理组织、流程优化的实战建议
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　　明源地产研究院 致力于推动中国房地产业管理创新。成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云采购、云社区）与全国数千家地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训以及管理*佳实践研究四大领域，持续推动中国房地产管理创新。目前，研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。持续推出“中国房地产业管理研究成果”。创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营*佳实践》，已销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，至今加印8次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破36万，后续还将继续努力向更高目标突破。

　　白银时代，提效、降本、标准化运作是房地产业里的关键词。　　成本领先是企业制胜的不变法宝，特别是在房地产转入去库存的背景下，如何在价量齐喑的情况下，突围而出，是当前房地产企业的一个重要课题。同时，在互联网背景的冲击下，成本管理作为一个*依赖市场，也*依赖数据分析的管理职能，在新的时代里如何借助新技术、新方法提升管理的有效性是行业当前*为关注的一个话题。　　本书借助明源地产的强大市场占有率，聚焦地产百强企业中的管理与成长标杆，深入地产企业的一线，剖析成本管理过程中的难、关、痛，以实战为本，探究成本管理的新方法、手段。提炼出可供直接参考、借用的房地产成本管理模式。　　成本管理是一种整体管理体系，围绕成本管理的四大管理阶段[目标成本-责任成本-动态成本-业绩评估]逐一分析，总共九章。