中国房企新战略 明源地产 著

　　序
　　第一章  经济演变：中国经济从封闭到开放，开启腾飞之路
　　第一节  改革开放大潮开启，中国经济真正起步
　　一、通过渐进式改革，从计划经济过渡至市场经济
　　二、房地产市场野蛮生长，发展在前、规范在后
　　第二节  分税制改革、房改，推动经济发展步入快车道
　　一、土地财政大幕拉开，深刻影响中国经济发展模式
　　二、恰逢西方制造业大规模外包，民营经济蓬勃生长
　　三、住房市场化改革推进，地产开发逐步规范化
　　第三节  加速融入全球化，迎来经济高速增长
　　一、制造业快速崛起，中国一跃成为“世界工厂”
　　二、入世推动贸易体制改革，中国贸易总额位列世界第一
　　三、入世加速金融体系改革，助推中国经济发展
　　四、房地产被确立为经济支柱，成为中国经济发展核心动力
　　第四节  受全球金融危机冲击，中国步入经济新常态
　　一、全球金融危机下，短期刺激政策促使经济反弹
　　二、中国经济增速换挡，进入结构调整阵痛期
　　第五节  内外部环境剧变，经济开启高质量调整
　　一、中国经济从“速度至上”转向“质量为先”
　　二、逆全球化现象显现，加速中国经济结构转型
　　三、经济增长动能转换，地产调控成主旋律
　　第六节  面向未来，中国经济增长的动力何在
　　一、文化基因：儒家伦理价值观赋予经济发展底层动力
　　三、经济增长：唯有彻底完成工业化，经济增速才会放缓
　　四、全球枢纽：中国占据世界经济枢纽地位
　　五、科技发展：技术可能性转化为现实经济增长率
　　本章小结
　　第二章  地产演变：地产制度、政策、房价及需求演化
　　第一节  制度构建：各类房地产制度从无到有并逐步规范
　　一、住房金融制度：逐步建立多层次住房金融体系
　　二、土地制度：招拍挂成为土地供应主流模式
　　三、税收制度：重增量、轻存量，重交易、轻保有
　　第二节  政策演变：从全方位支持到螺旋式调控，再到常态化调控
　　一、政策从“扶持”逐步转向“调控”，地产行业震荡上行
　　二、本质：地产拉动经济的历史使命已告一段落
　　第三节  房价演变：从高速上涨到“控房价”，引导资金流入产业
　　一、伴随政策演变，中国房价经历了五大阶段
　　二、政府严格限价背后有其根本逻辑
　　第四节  需求演变：从爆发到放缓，未来需求仍有空间
　　一、经济发展叠加政策影响，地产需求从井喷到平稳
　　二、未来地产需求仍在，但空间逐步缩小
　　本章小结
　　第三章  房企打法演变：历经五个典型阶段
　　第一节  地产萌芽起步期，房企发展主要依靠土地红利
　　一、土地财政推动及城镇化加速，土地红利全面释放
　　二、依托土地红利崛起的典型代表：A企
　　第二节  地产蓬勃发展期，房企发展主要依靠产品红利
　　一、略微增加成本投入，以高产品溢价攫取高额利润
　　二、依托产品红利崛起的典型代表：B企
　　第三节  地产螺旋调控期，房企发展主要依靠资本红利
　　一、资本对地产行业的入股愈加频繁
　　二、通过杠杆效应，放大自有资金回报率
　　三、依托资本红利发展的典型代表：E企
　　第四节  地产持续调控期，房企发展主要依靠周转和管理红利
　　一、价格天花板之下，高周转大行其道
　　二、调控持续升级，倒逼房企向内部管理要效益
　　三、依托管理红利发展的典型代表：N企
　　第五节  地产发展新周期，房企需把握存量和数字化红利
　　一、产业破局：注入产业基因，实现多元发展
　　二、存量运营：把握时代机遇，尝试战略转身
　　三、依托产业红利发展的典型代表：G企
　　本章小结
　　第四章  房企现阶段策略：“6+2”战略破局之道
　　第一节  高质量增长：利润增长成为企业追逐的核心
　　一、追求以利润为核心的高质量增长
　　二、把握结构性机会，获取低成本的土地和资金
　　第二节  合理布局：坚持组合投资，聚焦区域深耕
　　一、城市选择：升级研判逻辑，强化组合投资
　　二、布局模式：强化区域深耕，实现降本增效
　　三、区域深耕的典型代表：H企
　　第三节  管理练内功：精细化练内功是保利润的关键
　　一、锻造成本力，为利润增长赢得空间
　　二、强化运营力，全面提升运营效率
　　三、重塑营销力，以全新打法提升效能
　　四、以数字经营分析系统开展支撑业务
　　五、深耕练内功：向本土最优秀的房企学习
　　一、产品力：强调多维平衡，做强产品标准化
　　二、服务力：构建全景、全龄服务体系，突破资本壁垒
　　三、从客户需求出发，以客户导向去做产品
　　第五节  合作开发：优势资源互补共享，实现合作共赢
　　一、合作开发难点：难以形成合力，1+1往往小于2
　　二、合作开发要点：心态开放、厘清诉求、信息共享
　　三、重点加强与国企、本土深耕型房企的合作
　　第六节  产业破局：多元化布局，打造企业第二增长曲线
　　一、纯靠住宅地产一条腿走路，空间越来越小
　　二、几类典型的具备差异化竞争力的房企
　　三、尽快孕育第二赛道，增强地产主业核心竞争力
　　四、培养差异化竞争力的关键：融资、运营、退出、切入
　　第七节  重要支撑：强化风险管控，组织变革创新
　　一、风险管控：完善风控体系，向标杆国企学习
　　二、组织创新：通过组织变革调整，保障组织高效运作
　　本章小结

　　明源地产研究院
　　成立于2009年，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产行业管理创新。目前研究院已聚集了一大批深谙房地产业务与管理的专家，形成了覆盖房地产增量市场研究、存量市场研究、供应链研究三大领域，聚焦房地产战略转型与创新、投资拿地、产品设计、工程、营销、成本、运营、存量资产管理等业务领域的研究体系。
　　持续推出“中国房地产业管理研究成果”。2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，后续又推出众多受行业欢迎的著作；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前订阅用户数量已突破110万，成为地产行业知名的学习平台，未来还将努力向更高目标迈进。

　　构建“6+2”模型，为新周期下房企赋能提效。
　　在地产调控常态化的背景下，中国地产行业步入全新的发展阶段，地产行业的总量、利润水平、发展模式都面临拐点，过往的种种发展红利消失殆尽，房企需要全新的打法，才能避免在行业大洗牌中被淘汰。
　　经过与300多家房企董事长、总裁的深度交流，结合与相关专家的共同研讨，明源地产研究院全新解读了宏观经济形势及地产行业发展趋势，帮助房企认清当下外部环境变化的本质，洞察行业发展前景。同时，提出了房企“6+2”应对模型，为新周期下房企的发展战略和发力重心、数字化转型路径提供全方位思路借鉴，并结合标杆房企案例解读，针对房企在发展策略上的难点、痛点提供解决方案，助力房企真正实现战略破局。